说到欧洲的购房移民项目，希腊可以称得上是“独苗”了。

  自2013年希腊推出购房移民政策以来，其“低门槛、高回报”的特性迅速吸引全球投资者，成为许多家庭实现身份规划和资产配置的“捷径”，尤其是中国家庭。

  截至2025年2月，希腊黄金签证累计向中国公民发放了6,520份居留许可，占比高达48.1%，稳居申请量首位。2025年1-2月，希腊黄金签证首次申请量达2,076份，同比增长36%，永居卡签发量增长37%，数据再次印证了其持续热度。

  根据全球财富咨询公司Henley & Partners最新发布的《2025年全球居留计划指数》，希腊黄金签证计划以73分（满分100分）首次位居榜首，并终结了葡萄牙连续九年的领先地位，充分彰显其在全球资产配置版图中的重要地位。

  自2024年9月1日起，希腊购房移民政策采用“三轨并行”模式，依旧保留25万欧元购房移民门槛，无需语言、学历、经商背景，全家三代一步到位直接拿欧洲永居。

  第一轨（80万欧元）：适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托尼里以及人口超过3100人的岛屿区域，房产投资门槛定为80万欧元

  第二轨（40万欧元）：适用于希腊其他区域，最低房产投资额为40万欧元。需注意的是，这两档投资额仅适用于购买单套面积超过120㎡的房产，且房产不得用于短租或将住宅改为商用

  第三轨（25万欧元）：仅适用于两种类型的建筑，通过商业改建为住宅——简称“商改住”项目。

  该项目包括两种情况：一种是保护性建筑，但在续签居留许可时要求建筑修复必须完成；另一种是将原本具有其他用途（如工业）的建筑改建为住宅。

希腊身份的核心优势：教育、资产与生活三重价值

  1、教育红利

  希腊是许多中国家庭的首选移民目的地，原因之一是可以让孩子通过华侨生联考报考内地大学。这项考试相较于普通高考难度更低，录取分数线也更具优势。此外，希腊有许多专门的华侨生培训机构，可以帮助孩子做好充分准备。

  此外，希腊拥有众多高质量的国际学校，教育水平与国际接轨，吸引了大量家长带着孩子前来就读。更重要的是，希腊国际学校的学费仅为国内同类学校的1/3，一年仅需几万元人民币，性价比极高。

  2、资产配置

  希腊房地产市场近年来稳步回升，购房不仅可满足身份需求，还能实现资产增值。并且希腊的房产拥有永久产权，一旦购入，可成为家族财富传承的重要资产。

  同时希腊作为热门的旅游胜地，每年吸引着大量的游客，旅游旺季时房屋租赁需求旺盛，投资者可以通过出租房产获得可观的租金收入。如圣托里尼岛和米科诺斯岛等热门旅游岛屿的房产，年收益率可达5%-8%，甚至更高。

  希腊本国的税收政策也相对友好，无遗产税、无双重征税，对投资者进行全球资产配置和合理避税十分有利。

  3、宜居环境

  希腊属于地中海气候，全年300天日照，蓝天白云、海水清澈，是一个非常适合养老和生活的地方。

  希腊的消费水平相对较低，家庭月均生活成本约2,000欧元，远低于西欧国家。

  此外，希腊对移民申请者的要求极为友好。它无需申请人提供语言考试成绩，也不考察学历或经商背景，只要满足相应的房产投资条件，即可递交移民申请。

  拿到希腊的永居身份后，投资者无需长期居住，只需定期续签即可，尤其适合生活和事业的重心仍留在国内的投资人。

  希腊身份不能忽视的 “坑”

  尽管希腊黄金签证计划有诸多优势，但也存在一些限制和不足之处，需要投资人提前了解和权衡，今天小嘉就为大家总结了以下几点，最容易被申请人忽视的“深坑”。

  1.身份与房产绑定

  希腊购房移民的核心模式是 “以房换居留”，但这一模式背后隐藏着诸多限制。其一，身份与房产紧密绑定，若投资者出售房产，其永居身份将自动失效；即便想要更换房产，也需重新提交申请，并且要满足新政下的投资门槛。

  其二，子女身份也存在 “断崖” 风险。子女满 21 岁后，需独立申请身份，若未提前规划，比如将房产过户至子女名下，可能面临身份失效的问题。

  2.就业限制

  希腊政府为保护本地就业市场，明确规定黄金签证持有者禁止从事任何受雇工作，包括兼职，但可以在当地经商。

  3.不适合二胎家庭

  如果一个家庭有两个孩子，其中一个孩子因超龄需要将房产过户，另一个孩子可能会因此失去身份。因此，对于二胎家庭来说，希腊可能不是最佳选择，建议考虑马耳他或葡萄牙等国家。

  4.入籍难度大

  根据希腊的国籍法，申请人需要在希腊合法居住至少7年，居住期间，申请人需要在希腊基本生活，包括有合法且稳定的收入来源，确保能够自给自足，不依赖社会福利，并且要通过希腊语考试，难度较大。

  移民是一项关乎未来生活的重大决策，申请者在享受便利的同时，也需要充分了解其中的限制和风险。希腊是否适合你和家人，还需结合自身需求和长远规划来判断。

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