2024年9月26日，希腊购房黄金签证新政细则正式发布，法案对于25万欧商改住等细节部分给出了更明确的定义，这对于广大投资人来说无疑是重大利好，以下是法案几大核心要点的解析。

  首先，关于25万欧商改住项目，新政带来了4项重大利好。

  1、不限制面积

  新政明确规定，商改住项目不受面积限制，所有面积的商业改住宅项目均可直接为投资者及其全家三代获得希腊永久居留权。这一政策的自由度预计将极大促进希腊房地产市场的活跃，尤其是在雅典的核心地段。

  2、允许长租（大于60天即可）

  法案进一步明确，25万欧元商改住项目不允许进行短租，但允许长租。法案对“短租”给出了明确定义，即租期不超过60天的租赁即为短租。

  这意味着，购买商改住房产的投资者无法将其用于短租平台（如Airbnb），也不能将其转租给旅游相关行业的公司。但投资者可以将房产包租给开发商，或通过开发商或当地房产中介托管，进行长租给当地居民，只要租期超过60天即可。

  此外，根据第5100/2024号法案第64条第4款的规定，短租限制不适用于根据先前法律购买的房产，即旧政下购得的房产仍可进行短租。

  值得注意的是，违反短租规定的后果非常严重。一旦被发现进行短租，投资者不仅可能面临身份被取消的风险，还可能被处以高额罚款。

  3、可转售，且新买家同样可获得希腊身份

  根据新法案规定，只要房产在首次交易时为商业用途，即便在转售后该房产已转为住宅属性，新的买家仍然可以通过购买该房产申请希腊永久居留权。这意味着，当前购买的商业改住宅项目在未来转售时，尽管其性质已变为住宅，新的买家依旧有资格通过此房产获得希腊身份。

  4、所有商业改住宅的项目，只要完成“商改住建筑许可”即可开始申请希腊身份，并非需要完成商改住楼体的建筑

  这意味着在商改住项目下，购房过户流程与旧政策保持一致，完成商改住手续拿到许可后就可以递交移民申请，不用等项目翻新完成交付才递交。新政后可以做到跟之前一样，整体周期不变，从签约到获得身份批复（即“白纸”），整个流程预计需6至8个月，个别案例最快4个月即可完成。

  其他细则公布：

  1、关于120平方米限制的规定

  新政对80万欧元和40万欧元投资门槛的120平方米限制做了进一步明确。规定要求，房产的住宅面积必须达到120平方米以上，非住宅部分（如车位）不能计入该面积要求。

  2、关于用途变更

  用途变更必须在2024年4月5日之后进行。变更可以由买方或卖方执行，确保符合相关法律规定。

  3、关于工改住

  购买“工改住”项目时，必须严格符合层高和住宅法案的要求，并且要求该工业建筑在改建前必须空置至少5年。

  法案细则的落地，除了意味着希腊新政已经板上钉钉，不再有任何的风险，也意味着现在是一个希腊新政的红利窗口期。在新政正式落地之前，有很多专门的移民房产开发商是不敢贸然拿楼做改造的，因此现阶段敢于拿楼出售的开发商基本上都是本土开发商，他们的房产也面向希腊本土客人，价格非常适中且性价比很高。

  在新政细则落地后，大量小型开发商会陆续进场，商用项目的价格将会持续被炒高，未来的房价也会跟着一路高歌猛涨。可以说，现在希腊商改住市场的价格是更公允的时间，对于那些希望通过希腊黄金签证获取身份的申请人而言，随着希腊新政细则出台，除了房价会逐渐上涨，后续申请人也会持续增加，造成申请通道拥挤，因此申请人应抓住时机，尽早申请以免错失良机。