加拿大居住人的身份类别

居民：持有加拿大公民或永久居民身份的人；

非居民：上述身份以外的人，换句话说就是外国人；

税务居民：持有加拿大公民或永久居民身份并且未申请为非税务居民的人，以及年满18周岁的非居民，在在加拿大居住超过183天以上并且申请临时税号的人；

非税务居民：持有加拿大公民或永久居民身份并且申请为非税务居民的人，以及未申请临时税号的人

加拿大业主身份的限制

加拿大居民和非居民都可以自由买卖加拿大房地产。

根据加拿大联邦政府公民法，有无加拿大居民身份在购置、拥有和出售加国房地产上遵守相同的规定与条件。但是该法律也赋予了各省对非公民或非永久居民，以及其控制的公司和社团购置土地进行限制的权利。这也是为什么温哥华和多伦多会分别出台外国公民15%的房产交易税(Property Transfer Tax)和非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax)
 

加拿大业主自住房的定义和买卖区别
 

居民的主要自住房：

居民可以在同一时间段内拥有多套房产用于自住，但只能对其中一套定义为主要自住房。举个例子来说：某人名下有ABCD四套房，某人一家常年超过6个月零一天住在A房，其它房只能视为度假自用。因此A房是某的主要自住房，这个房将来卖出时的增值部分不用交税。

主要自住房（Principal Residence）必须符合以下四大要求：

1. 必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能居住的单元）；

2. 房子必须用于自住，并且居住时间超过6个月零一天。

3. 必须是加拿大公民或永久居民拥有；

4. 住房面积所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。（1.25大约等于54289平方英尺或者5041平方米。如果房屋面积超过该尺寸，就必须要有足够的理由显示你的主要住所所超出的部分是必须的，否则这个住宅将不能当作为自住房来处理。）

加拿大政府对于主要自住房买房买卖增值的部分是免税的，如果因为某种原因被政府认定是非主要自住房，业主也可以向政府申明是主要自住房，提出的理由证据充分，政府会更改认定的。

非居民的主要自住房

非居民如果售出加拿大房产，无论是否自住，只要有增值，都需要缴纳资本增值税。同时如果是在大温哥华地区，还需要额外缴纳外国公民15%的房产交易税（PTT），在安省的金马蹄区地区则额外需要缴纳15%的外国人投机税（NRST）

1，需要缴纳15%PTT或者NRST的业主

个人非加拿大国籍，也非加拿大永久居民。

外国公司以及 taxable trustee牵扯到外国人的信托注册，无论外国人是注册在产权上受信托人，或者外国人是信托受益人。例如４个买家，各占２５％产权，如果其中占25%的产权一方是外国人，该公司就需要按１００％交税。

2，哪些人可以豁免？

外国人已经取得省提名计划（PNP）人士、难民；配偶是加拿大公民，永久居民，省提名计划（PNP），或难民，并用于作他们的主要自住场所的外国人。不过任何以上这些人士与不具备以上条件的人士（外国人）联名买卖房产，不管他们占多少股分，都要按100%缴税。

3，哪些人购房产可以退PTT或者NRST？

从购房之日算起４年内成为加拿大公民或居民者；

全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生；合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将会退还税款并且附有利息，要求是所购房屋必须是自住屋，并且是本人及配偶独自拥有。特别强调：留学生购房不能与父母一起ON TITLE，否则没得退税。

居民和非居民出售房产的增值税或收入税区别

1. 居民的出售主要自住房不用交增值税，非居民则必须的缴纳。

2. 居民与非居民投资房出售，都要交纳资本增值税或收入税。

在界定增值税及收入税方面存在着模糊区间。加拿大税务局的主要还是看购入者的动机。如果买来出租几年后卖掉，应该会被视作交增值税，增长部分的一半计入当年收入纳税，同时房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。如果买来翻建然后很快卖掉，则视作生意，增长部分全部当作收入计税。这期间的差别是你的纯利前者有一半先装进钱包，另一半计入当年收入纳税，而后者则全部计入当年收入纳税，如果当事人收入较高，通常会是25%与50%的税赋差别。不管是资本增值还是收入计税，您的支出是可以扣除的，卖房所花费的经纪费用也是可以扣除的。

所以说居民的投资房出售与非居民的自住房或投资房出售，具有完全相同的计算税法，最高就是25%。租金也是在减除支出后计入自己当年的收入，按税档交税。不同的是：居民可以先拿钱后交税，而非居民则要预扣最大税率，由税务局结算后才多退回少补，具体细节请向专业人士咨询。

居民和非居民购买楼花的区别

居民与非居民购买楼花除了上述的差别外，都还需要交HST。（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。开发商通常给出的价格已经包含HST，但不包括可以退还的HST。所以买了楼花到了交接时有下列的处理方法：

1、购买的楼花用于自住，包括本人父母和子女等同住，价格就是开发商给的价格，无需再额外缴纳HST。

2、如果出租，建筑商将代税务局收HST。税务局将通过另外方式退还给投资人，即新房出租退税。退税申请的程序及表格请登录加拿大税务局的网页查询。

3、交接后直接出售。就必须交HST，税务局不退还，业主能做的就是将这笔钱打入卖房的价格中。

4、楼花转手，原价部份前面已经说过，卖家一事实上要交HST。接手的买家也同样有HST需要缴纳，但只是限于增值部分。特别提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后却非真正自用，而是售出或出租，则会被税务局追讨HST退税、利息和罚款。