刚移民到美国，肯定想快一点找到属于自己的房子。在美国买房子并没有想像中的困难，因为所有的资讯都是公开透明的，网络上有很多有用的工具可以帮助你找到你关心的资讯，如果你人在美国，我什至会建议你选定喜欢的区域后到Redfin 订阅每日通知信，RedFin 的更新速度非常快。看到喜欢的房子后，如果是Open House，你可以在他开放的时间带着你的Bank Statement， Pre-Approved Letter 去参观房子，喜欢的话当场出价。不是Open House的话，你可以自己开车去看附近的环境，待售房屋的外面会有立牌写着Listing Agent (Seller Agent) 的电话，你可以自己打电话跟他约时间看房子，当然..省事一点的话，你也可以透过Buyer Agent 帮你处理这些事。如果你决定透过Buyer Agent 买房子的话，请记得慎选有经验好口碑和风评的Agent，有时候这是决定买家拿不拿得到房子的原因之一，买到房子并不是完全取决于出价数字，因为双边Agent 都要等到房子交屋才能拿到佣金，卖方Agent 和卖方往往会顷向和有经验好口碑的Agent 合作，以减少无法顺利交屋的风险。以下是美国买屋的步骤，希望可以对大家有点帮助。

1. Loan Agent

如果你要贷款买房，第一件事就是找贷款经纪人取得”Pre-approved letter”，她会依照你提供的资料和信用分数告诉你可以贷款的金额，这个步骤要准备的资料如下:

1.1 薪资单

1.2 头期款(如果头期款还没汇进美国，可以先出示在中国或台湾的存款，只要是英文版本就可以)

1.3 至少要有一次在美国报税的纪录

1.4 社会安全号码 (SSN)

1.5 在美国所有的银行帐号跟信用卡

1.6 如果不是绿卡或公民身分，就需要准备有效签证

1.7 提供这些资料后，建议你保持现有的信用卡张数，也不要有新增的贷款，不然可能会拿到不好的贷款利率，甚至无法取得贷款

2. Buyer Agent /Seller Agent (Listing Agent)

2.1 Buyer Agent 扮演的角色主要是依照你的需求与预算列出你可能有兴趣的房子，你经过筛选后，他会帮你打电话给Seller Agent预约看房子的时间

2.2 然后就是开车去看房子，看房子的时候搭谁的车?谁开车? 这个问题我跟很多同事讨论过，其实比较有概念的Agent 会自己开车然后安排路线带你有效率的看完每一间房子。时间、油资和车子损耗其实都属于agent 投资在你身上的成本。我觉得这些是小钱，如果你的agent 可以帮你以你期望的价格买到喜欢的房子，吃一点亏还好

2.3 看完房子后，你可以请你的Agent 帮你查询学区，地震带，治安，房屋历史价格等资料，这些资料你也可以自己上网查

2.3.1 Crime Mapping: 输入地址可以查询附近环境的治安

2.3.2 API Report: 输入学校名称可以查询到每间学校的API 分数，800 分以上算是很好的学校，如果在意学区的话，国小国中高中学校的分数不要低于750 分

2.3.3 Zillow: 输入地址可以查询房子的历史价格，目前的估价，附近房子近期的成交价格。房屋历年缴税金额，租金报酬，点选Walk Score 可以查询附近的银行公园购物中心等距离

2.3.4 Quake Zone:输入地址可以查询房子是否在地震断层线上

2.3.5 RedFin:这是我每天必看的网站，你可以在这边查询到附近房子近期的成交价，国小国中高中的学校，哪些房子要卖，你喜欢的区域最近是否有Open House

2.4签约与出价(Make Offer)

2.4.1 如果你决定直接跟Listing Agent 签房屋采购合约，请注意对方是否有给你一份Duel Agent Relationship 的声明书，告知你和卖方他在这笔买卖交易中扮演买方和卖方的经纪人，他要同时保障两方的权益，不偏袒任何一方

2.4.2 如果你决定透过买方经纪人帮你出价，请记得主动询问他给你的文件是否有一份所谓Binding Agent Relationship，这是一份我很反感的文件。他的意思是说，你签了合约后你只能透过他买房子，我想这份合约应该有所谓的绑定期限或绑定买屋区域，当然.. 如果遇到不好的买方经纪人有可能给你??签的文件为无限期，也没有限制区域

2.4.3 出价后三天内卖方一定要回覆你接受与否，他有可能完全不接受，或??者提出counter offer (还价) 告诉你他期望的价格

2.4.4 房屋维修保险(Home Warranty): 出价的时候除了价钱外，如果不是Short Sale 的房子，你可以要求卖方购买一年期的房屋维修保险，一年的费用约400-500元

2.4.5 订金: 出价(Make Offer)的时候，需把订金支票影印本给Agent，订金一般为美金五千元

2.4.6 佣金: 在美国是由卖方支付房价的6% 给买卖双方Agent 均分佣金

2.5 我觉得在买屋的环节中，最容易发生纠纷的其实是跟自己的买屋经纪人，所以请记得一定要找专业有经验的人，如果觉得他不胜任，请不要犹豫直接告诉他，避免造成以后的困扰

3. From open Escrow to remove all contingency

3.1 当你进行到这一步的话，先恭喜你买到你预算内又喜欢的房子，Open Escrow 的时候需要先在文件上订出交屋日，一般都是Open Escrow+30 days

3.2 对方接受你的Offer后，你去公证行签Open Escrow 的文件才需要给支票正本。这笔钱会先存进Escrow account (公证帐户) ，你的尾款和银行贷款都会存进里面，买屋需要支付的保险费用，贷款费用，公证费用，房屋火险费用等都先由这个帐户扣除， Close Escrow后公证行才会把钱汇给卖方，而交屋的时候公证行会给你Statement，列出公证帐户中所有的费用明细，多退少补

3.3 Open Escrow 起算17 天内都可以Walk Away，也就是你如果觉得房屋检查报告有问题，维修超过你的预算，你都可以取消合约，拿回全额订金。所以Open Escrow 后要先做几件事

3.3.1 找检验师检验房子，检验费用一般为300 USD，房子越大费用会越高，这个检验费用由买方先行支付

3.3.2 检验报告出来后你可以提出要求卖方维修所有房屋的问题，或是请他退钱(Credit)给你，交屋后你自行找人维修

3.3.3 检验的同时，你可以请公证行先出一份房屋环境评估报告，这份报告内容主要就是说明你购买的房子是否在洪水区，地震带上..等特殊的区域

3.3.4 除了验屋外，还需要找人进行白蚁检测与修复(Termite Inspection)，检测不需要费用但是维修的话可以请卖方出钱

3.4 如果房屋检验和房屋环境评估报告都没问题，接下来就是打电话给Loan Agent，告诉他你确定要买哪一间房子，他会请你填写贷款申请书，然后依据你的信用分数告诉你当天的贷款利率，然后更新每天的利率给你，如果有不错的利率你可以请他帮你锁利率，最晚在交屋(Close Escrow)前10天要决定你的利率

3.5 贷款申请书填写完后，Loan Agent 会帮你找估价师进行房屋的估价，确保你的房屋价值与你的购买金额不会差异太大，这个估价费用也是要自己先行支付，不从Escrow Account扣，估价的金额为400 USD

3.6 打电话找房屋保险经纪人帮你估价房屋火险的费用，保险额度和保险费用确认后，你可以连络公证行，公证行会由Escrow Account 中支付你的保险费用

3.7 除了检验费与估价费用，其它的费用为贷款申办的费用约1400 USD，Close Escrow 的费用约2000-3000。所以除了房价外，记得要多留5000 USD支付这些费用

3.8 如果你买的房子有HOA 社区管理费，交屋的时候需先付两个月的HOA费用

3.9 退房屋税与房贷利息，如果你的交屋时间为9/15，你在Close Escrow 的时候，会先将7/1-9/14的税退给你，还有9/1-9/ 14的房贷利息退给你。交屋的时候公证行会给你清楚的明细表说明收取的费用与应该退你的钱

3.10 另外的建议为，你可以在贷款的时候选择所谓No Point , No Fee，贷款利率会高一点，但是Lander会退你约2000-3000 USD，你可以拿这笔钱支付上述的费用

3.11 取得卖方的Disclosure (告白书)，卖方会在这份文件上列出房屋曾经存在的问题，修复状况还有是否曾经有人在房屋中过世

3.12 上述这些事情如果完成，你就可以签属Remove all contingency 的文件，这是依个很关键的点，因为这代表你已经确定要买这个房子，贷款经纪人会开始办理贷款并将钱汇到公证帐户(Escrow Account) ，公证行也会开始进行房屋过户的流程

4. Close Escrow

4.1 和卖方做最后一次的房屋检视，确认维修项目都完成

4.2到公证行拿Escrow Package，里面的内容为地契影印本和Statement，地契正本州政府会另外寄到新屋