投资房地产是很好的理财方式，但近几年，银行的购房贷款条件愈来愈严格，投资房的贷款条件和难度愈来愈高，如何顺利申请到投资房贷款呢？

富升地产高端房产专家孙斯陶表示，由于自住房的低利率等优惠政策，很多民众在购买投资房时想以自住房申报。然而，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用于自住还是投资。例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房；一半自住、一半出租的情况也算做自住房。如果民众想要以自住房的利息来购买投资房，还有一种办法，就是付点数。所谓点数，就是贷款金额的百分比。举例来说，对于40万的投资房贷款，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是8000元。

另外，申请美国投资房贷款的限制要比自住房多，从贷款比率来讲，投资房贷款最多只能申请到75%，这就是说购房者要付25%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。另外，申请投资房的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅为620。投资房购买者去银行贷款时，会看负债和收入的比率，不能超过43%到50%。

投资房贷款一般有两种形式，一种是用投资房申请贷款，拿投资房利息；另一种是你有自住房，又有房屋凈值，从自住房里拿出房屋凈值购买投资房。所谓房屋凈值，是银行贷款给顾客购房的一个考量标准。例如，王先生十年前用50万购买了一处房产。如今增值到100万。银行用100万乘以75%再扣掉欠银行的贷款（比如是35万），那剩下的40万就叫房屋凈值，可以用这部分钱购买投资房。这种情况下，王先生可以从银行借出40万买投资房，付自住房的利息，这不失为一种聪明的投资方法。